新形势下房地产信托业务模式的探索

时间:2020/07/29 17:41:41尤斯财富

在新形势下,信托公司地产业务向股权投资模式转型,是信托公司主动管理能力的重要体现,也是应对外部环境变化和竞争的必然选择。信托公司应该通过不断深入研究来拓宽产品投资范围,实现跨越周期的收益,最终为投资人实现稳定的投资回报。


一、房地产信托的新形势


2019年的23号文对信托公司违规向“四证”不全等房地产公司直接或变相提供融资、发放流动资金贷款的行为进行了严格约束。2020年5月8日,银保监会就《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》公开征求意见。《办法》虽未明确限制房地产信托,但对非标债权规模、集中度等指标提出了限制性要求,对房地产信托融资业务形成了重大冲击。根据用益的研究数据,2019年末,信托行业净资产的均值为98亿元,行业中位数为74.67亿元,按此测算,68家信托公司中约30多家信托公司对单一房地产企业融资总规模将不能超过22.40亿元。考虑到地产行业集中度的提升,部分机构预测新规落地实施后房地产信托融资类业务规模将大幅度压缩。

在宏观调控和监管政策的共同影响下,房地产信托规模连续三个季度出现下降。2020年1季度末信托行业投向房地产领域的资金总额为2.58万亿元,占信托业务总规模的14.57%,同比下降8.1个百分点,规模出现明显收缩。


二、2010年至今地产信托发展状况


房地产信托经历了十年左右的黄金时期,2010年投向地产的资金信托规模为4300万元左右,2019年上升至2.7万亿,年复合增长率高达385%,明显高于信托行业整体规模增速。房地产信托业务成为信托公司业务的重要组成部分,同时信托融资也已经成为房地产企业重要的资金渠道之一。


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三、地产与信托的结合


房地产行业是资金高度密集型行业,2010年房地产行业资金来源总额约7.25万亿元,2019年规模已经上升至17.86万亿元。

过去的十年,目前主流民营龙头地产企业利用杠杆,实现大规模、跨越式扩张。商品房市场成交量保持大幅增长、资金周转速度快、利润空间大、现金回流好,地产企业对资金成本的承受能力强,可以匹配信托行业较高的资金成本要求。

行业规模、利润率水平和现金流状况决定了房地产行业在相当一段时间内仍是信托公司等专业金融机构需要持续研究和深耕的行业。

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从一个地产项目的全周期来看,不同时点对应不同的资金需求,开发周期前期对资金的需求量大,开发商可接受高成本融资。商业银行开发贷资金在办理四证和预售以后的中后期介入,信托资金与银行资金相比,成本上没有竞争优势,信托公司在这个阶段介入更多的是作为银行开发贷的一个补充。因此部分信托公司探索了以股权等方式介入到地产前期融资,为开发商提供土地出让金杠杆融资。这个阶段的地产前融多是采用的“明股实债”的模式,与当前监管的要求背道相驰。基于当下的监管政策,信托公司需要探索真正的房地产股权投资模式,并建立起相应的项目研判、运营管理、风险控制等一系列配套的机制体制。


四、地产信托股权投资模式转型


信托公司地产业务向股权投资模式转型,是信托公司主动管理能力的重要体现,也是应对外部竞争的必然选择。信托公司开展地产股权投资业务具有先天的优势,可以整合原有的业务资源,以原有地产融资类客户为切入点,与中介机构、地产投资咨询机构、地产代建等机构合作,发挥资金和资源整合的优势。

地产投资类项目涉及到募、投、管、退的各个环节,对信托公司团队的专业性要求较高,需要建立起从项目筛选、项目管理、成本控制到销售管理的专业化房地产团队。若信托公司自身无法在短时间内建立相应的团队,个别环节可以依靠外部机构(如地产项目管理公司等其他三方公司)负责管理。信托公司需要派驻项目公司核心管理人员实现对项目的管控,重点监控的指标包括项目进度、项目成本、项目销售、资金使用和项目公司对外融资等方面,一旦项目运作环节中出现突发事件则要及时对接资源确保项目的顺利实施。


关于资金来源,项目的投资属性决定投资人的受众范围相对特殊,一般为对地产具有深刻认识、对项目具有一定判断、专业水平相对高的投资人。地产项目的地域属性强,对地产项目所在区域相对熟悉的投资人更容易投资,如地产项目位于南京,当地的投资人就会相对认可,但是对于对南京地产市场相对不了解的其他区域的普通投资人,投资意愿会相对较低。因此,前期可以寻找适合的机构投资人,并在重点地区拓展财富管理团队、拓展不同区域的投资人。信托公司的管理能力在市场中得到验证后,投资人对项目类型、地域等因素的挑剔程度会有所降低,现阶段是信托公司抢赛道、拼优势的最佳时机。

关于合作对手的选择,在地产投资类业务拓展的初期阶段,应该选择龙头企业作为合作对手。据统计,2019年破产房地产企业达到近300家,房地产行业集中度将继续大幅提升。与龙头企业合作的项目在实际项目运营过程中风险相对可控,可以降低项目的管理成本和操作风险;而对于杠杆高、实力弱的合作对手,更容易产生如资金挪用、证照办理缓慢、项目进展缓慢等风险,并影响到项目的收益率和退出时间。龙头企业对于项目的调研、规划、成本管控、开发进度、业务规范性等方面具有明显的优势,可以有效补充信托公司转型初期的短板。

关于项目的选择,需要综合考虑项目区域、土地成本、内部收益率等指标。项目土地成本是项目的安全垫,很大程度上决定了资金收益率。信托公司股权投资项目可以根据不同的客户量身定制不同的产品,对于机构等长期资金可以选择开发周期略长的大体量项目以及商业地产项目;对于普通投资人可以选择体量相对小的住宅类项目,保证项目运营周期短,退出时间快。


五、地产信托股权投资模式示例


目前信托公司地产投资类业务常用的模式为通过有限合伙基金的模式。


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信托计划以LP身份认购房地产基金份额,通过有限合伙控制地产项目公司股权,GP可以由关联公司担任。有限合伙层面,信托公司向项目公司派驻财务总监、成本造价经理等相关管理人员,对项目公司资金使用、销售、工程实行管理,项目公司层面控制股东会、董事会。信托计划通过合伙企业持有项目公司股权而享有投资收益,并在合适时点通过合伙企业对外以市场化方式转让项目公司股权、信托计划直接对外转让合伙企业的有限合伙份额、合伙企业从项目公司销售盈余资金中取得分红、预分红或项目清算等多种方式实现退出。通过设立严密的法律协议,对相关投资决策流程、信托资金进入和退出方式、违约处置等方面进行严格的约定。


六、探索地产资产证券化、物流地产和产业园地产REITs等模式


2019年全国商品房销售额接近16万亿元,后期规模提升难度增加,地产行业存量市场已经到来。信托公司可以通过开展房地产资产证券化、地产REITs等模式,参与到地产存量市场的投资。

REITs实现了房地产债权融资到股权投资的转变,对于地产公司和金融机构来说,可以实现不同的诉求。借鉴目前国内地产类REITs产品情况,信托公司可以从三个方面参与,第一是为pre-ABS阶段提供融资,第二是作为SPV参与发行,第三是作为投资者,优选相关的产品进行投资,也可以参与到劣后投资。

根据REITs研究中心数据,截至2020年5月9日,国内已发行类REITs产品72只,发行规模合计1431亿元。2014年,被称为我国第一支权益类REITs产品的中信启航专项资产管理计划在深交所挂牌,是国内首个以商业地产收益权为基础的资产管理计划。该产品通过私募的方式募集资金并最终运用于持有拥有北京、深圳物业的两个项目公司,并以物业租金、处置收益等现金流作为资产支持证券偿付支持,通过普通分配、处置分配、份额分配的方式向投资者分配投资收益。产品的优先级、次级份额皆可在深交所综合协议交易平台交易,便于投资者灵活掌握进入和退出时机,提高产品流动性。

信托公司可以借鉴相关同业经验探索地产权益类REITs投资,同时应积极关注物流和产业园等基础设施REITs的试点领域。在长周期来看,尤其是新冠疫情以来,物流仓储地产表现了较强的抗周期属性,行业保持较高收益率。信托公司应该通过不断深入研究来拓宽产品投资范围,实现跨越周期的收益,最终为投资人实现稳定的投资回报。



作者:张 潇 文
来源:华 鑫 信 托

责任编辑:qin

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