在房地产信托中,一二级联动开发模式有什么优势?

时间:2020/06/06 08:31:16尤斯财富

看到标题,大家肯定想问:“什么是一二级联动开发?”首先,土地一级开发是指土地尚未出让之前将土地从毛地状态进行征收、整理、完善公建配套等相关措施,将土地转变为可出让的熟地的建设过程。土地二级开发是指土地使用者通过开发建设将建成的物业进行出售或出租的过程。那么,一二级联动开发是指由同一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序,面对土地租售和物业租售双重市场的一种开发模式。


在现实情况中,由于市国土局指数的土储中心难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求,所以房地产企业有机会进入土地一级开发领域。另一方面,随着城市土地资源日益稀缺,通过招拍挂拿地成本越来越高。在这种情况下,一二级联动“曲线拿地”也是企业低价获取土地的一种谋略。


一二级联动开发模式的优势


1.缓解了政府的资金压力


在目前的操作模式下,土地一级开发的成本较高,给部分地方的政府带来很大的资金压力,也导致了一些城市的征收启动后迟迟无法推进。另一方面,政府部门需要完成大量的土地一级开发任务,但相关的人才和技术力量储备却相对比较缺乏。若采用土地一二联动模式,不仅能够缓解地方政府的资金压力,而且房地产企业能够从市场上引入更多的人才和技术力量,更好地完成一级开发任务。


2.降低了房地产开发企业的成本


釆用一二级联动开发的模式,使房地产企业能够以较为低廉的成本获得土地的二级开发权益,降低了房地产企业取得土地的成本。另一方面,房地产企业从土地一级开发开始,经历土地征收、整理的全部过程,对土地及设施的熟悉程度远高于新取得土地的开发商,能够更加充分地利用土地资源,更好地处理历史遗留问题,从而节约了大量的人力物力和时间,降低了项目成本。


3.一二级开发的相互促进作用


采用一二级联动开发的模式,房地产企业在进行土地一级开的“七通一平”时,会采取更高的标准对道路、管网和周边绿化进行建设,从而为后续的二级开发奠定良好的土地基础和周边环境条件。房地产企业采用分期开发的策略,将部分二级物业打造为地区或者城市的标杆入市,能够提升尚未开发的一级土地价值,提高区域地价。同时,拥有充足的一级土地储备资源,能够为房地产企业的持续发展提供保障在资金方面,通过一二级的联动开发,房地产企业能够用二级开发的收益来平衡一级开发的资金问题。


一二级联动开发模式的问题和风险


1.建设用地指标的限制


我国实行严格的耕地保护制度,建设用地资源稀缺。在这种情况下,各城市的年度新增建设用地指标往往供不应求。因此项目土地能否按计划时间出让,不仅取决于当地政府在各项目间的利益权衡,还取决于上级政府机关批准的城市新增建设用地指标


2.资金压力大


土地一级开发需要的资金量比较大,该部分资金在土地出让后可以全部回收。若企业对项目进行一二级联动开发,一级开发的资金就需要通过二级开发平衡,这对企业的财务水平是一个巨大的考验。


3.政府政策的变化


最近两年,陆续有新的土地相关的政策出台,国家对土地市场的管控越来越紧。在这种情况下,一旦一二级联动开发过程中遇到政策的变化,会对项目产生影响。


4.一二级联动开发周期长


一二级联动开发的周期一般都比较长,土地一级开发不仅时间长,且很难获得收益,通常都需要二级开发的现金流来平衡。一般企业若没有足够的资金,很难维持长久的现金流。


信托如何参与?


如上文所述,一二级联动开发周期长,开发商自开发初期在拆迁平整、安置补偿等方面需要投入大量资金,且周期长,十分考验其财务情况。而信托由于其灵活的贷款方式可深度参与该类项目,提供资金。 在房地产信托中,如果开发商采用一二级联动模式拿地的,那么拿地成本相对较低,有较高的安全边际。


整体来说,一二级联动开发可实现上下游资源嫁接,节省成本,加厚综合利润空间。还可享受政府招商资源,土地、财税等各类政策优惠。同时,二级物业租售收入迅速回笼资金可为一级开发提供现金流。所以在房地产信托项目中,当融资方为一二级联动开发模式拿地时,拿地成本相对更低,利润相对更高,可承受降价压力更高。投资者可优先选择此类信托产品,再配合完备的风控措施,为项目提供更高的安全边际。


作者:大 管 家 理 财
来源:镶 宜 大 管 家 财 富

责任编辑:yuz

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